Tăng nguyên pháp toan BĐS - Khó loại bỏ chủ đầu tư “tay chớ ép giặc”

Tăng vốn pháp định BDS - Khó loại bỏ chủ đầu tư “tay không bắt giặc”

Bộ Xây dựng mới đây đã đề bạt nâng vốn pháp định, tức là hoàn cảnh để mở doanh nghiệp đầu tư, mua bán BĐS lên 50 tỷ VND, thay vì 6 tỷ VND như hiện nay mua bán nhà đất thổ cư hà nội. Tuy nhiên, xung quanh trình bày nâng vốn pháp định này cũng đang có không ít bàn cãi về tính khả thi của nó.

Đề xuất này được coi như bước sàng lọc trước tiên để nâng cao điều kiện các doanh nghiệp được kinh doanh bất động sản, tránh lặp lại thực trạng như cách đây vài năm, khi thị trường này tiến bộ quá nóng, nhiều CDT đã “tay không bắt giặc”, nhưng sau đó lại không đủ học lực số tiền để thực hiện tiếp dự án.

Ví như dự án bất động sản tòa tháp đôi Hesco Văn Quán 50 tầng của CDT Công ty Megastar Land trị giá hàng nghìn tỷ VND hiện đang bị bỏ hoang do chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính mua ban biet thu lien ke gia re. Hàng trăm người quan tâm đã góp vốn tại dự án bất động sản nhưng không biết đến bao giờ mới được nhận nhà. Và khu đất này đang được một số người dân chung quanh tận dụng để… trồng rau.

Một phần khu đất dự án Hesco Văn Quán giờ đang là một vườn rau tươi tốt.

Vào thời gian BDS sốt dẻo năm 2009, 2010, chỉ với 6 tỷ VND vốn pháp định để mở công ty, doanh nghiệp này đã “tay không bắt giặc”, trở thành CDT của nhiều dự án bất động sản hàng nghìn tỷ đồng.

Ông Trần Ngọc Quang - Phó Tổng Thư ký Hiệp hội BDS Việt Nam ủng hộ đề xuất tăng vốn pháp định đối với vận hành kinh doanh nhà đất của Bộ Xây dựng nhằm phạm vi những chủ đầu tư yếu kém. Tuy nhiên, ông cũng đề bạt cân nhắc từng trường hợp cụ thể.

Ông Trần Ngọc Quang phân tích:“Phát triển nhà phố ở công nhân tại khu công nghiệp hay nhà phố ở nông thôn chỉ cần vài tỷ đồng bởi giá thành nhà đất ở đó rất thấp”.

Vốn pháp định chỉ là hoàn cảnh để mở doanh nghiệp. Vì thế, Luật sư Nguyễn Quốc Việt cho rằng, chẳng thể căn cứ vào số vốn pháp định để xác định khả năng của một chủ đầu tư dự án.

Luật sư Nguyễn Quốc Việt cho rằng:“Mục đích đưa ra tấp tễnh này sẽ không thực hiện được. Tôi nghĩ cách quản lý vốn này để nâng cao năng lực của chủ đầu tư, chứ không phải dùng vốn pháp định”.

Ông Phạm Đức Toàn, giám đốc một doanh nghiệp mua bán nhà đất chia sẻ rằng, 50 tỷ VND đối với các công ty tiến hành dự án lên đến hàng nghìn tỷ VND là quá nhỏ. Tuy nhiên, đó là cả một vấn đề đối với những công ty nhỏ, tỉ dụ như chỉ hoạt động trong chuyên ngành môi giới, chuyển nhượng hàng. Nhưng, nếu trình bày được thực thi, các doanh nghiệp nhỏ cũng không khó để lách.

Ông Phạm Đức Toàn cho biết: “Nếu chúng tôi không đủ điều kiện thì đầy đủ có thể thuê một neo đơn vị luật làm bảo lãnh tài chính, chứng thực với Sở kế hoạch Đầu tư là xong. Đó chỉ là vấn đề kỹ thuật”.

Nhiều chuyên gia trên phân khúc nhận định, đề bạt này của Bộ Xây dựng là bước chắt lọc đầu tiên hoàn cảnh mua bán bất động sản của các doanh nghiệp. Tuy nhiên, tại các thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM, một đề án nho nhỏ cũng có giá cả lên hàng trăm tỷ VND. Lúc này, 6 tỷ hay 50 tỷ VND không phải là quá lớn. Nếu lấy những con số này để soi chiếu đánh giá khả năng của các CĐT là rất khó khả thi ban nha dat quan cau giay gia re. Chưa kể đến việc, để cung cấp tiêu chí của các cơ quan chức năng, những hình thức lách luật như công ty trên cách làm là hoàn toàn có xác xuất xảy ra.

Hoàng Nga

VTV

Đằng sau thực trạng nhà chung cư chẳng sổng đỏ ùa lan ở Hà Nội

Đằng sau hiện trạng nhà phố căn hộ không sổ đỏ tùm lum ở Hà Nội

Để gỡ vướng cho làm việc cấp sổ đỏ nhà phố ở, nhất là tại các khu chung cư, Phó Chủ tịch Ủy ban Nhân dân thành thị Hà Nội Vũ Hồng Khanh khẳng định sẽ không nương nhẹ với bất luận vi phạm, tiêu cực nào phát sinh trong quá trình xét cấp sổ đỏ.

Tuy nhiên, do quỹ đất ở ngày càng kì hạn hẹp, trong khi các căn hộ thương mại, lương bổng thấp cứ đua nhau mọc lên đã khiến hiện trạng chậm cấp sổ đỏ ở đô thị có dân số lớn thứ 2 cả nước vẫn còn phổ biến.

Chung cư “vắng bóng” sổ đỏ

Theo thưa của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, tính đến nay trên địa bàn thành phố đã có 112.150 chung cư thi công xong, bàn giao cho người tham quan nhà ban biet thu cau giay gia re bat dong san. Hiện, Sở Tài nguyên và Môi trường đã hướng dẫn thủ tục và tiến hành cấp 36.110 sổ đỏ cho người tham quan nhà; còn lại hơn 76.000 căn CĐT chưa làm các thủ thô tục cấp sổ đỏ cho bạn nhà theo quy định.

Ngoài ra, trên địa bàn thành thị Hà Nội hiện đang có 104.430 căn đang trong qui trình xây dựng dựng. Tuy nhiên, xét về tổng quan trong 6 tháng đầu năm 2014 thì các quận, huyện mới chỉ cấp được 9.701 sổ đỏ, đạt 24% kế hoạch.

Đơn cử như tại huyện Hoài Đức, dự án khu dân cư mới Bắc QL 32 được thi công từ năm 2008 và bét năm 2012 với 784 căn biệt thự, liền kề. Cho đến nay, CĐT đã giao kèo 551/784 căn hộ cho người mua nhà nhưng hiện vẫn chưa có nhà chung cư nào được cấp sổ đỏ.

Dù tại các đề án nhà mặt phố ở xã hội, mà người thu nhập thấp rất quan tâm và chính quyền đang có chủ trương, chỉ cần khách hàng nhận được biên bản giao kèo nhà từ CDT là có xác xuất được làm thủ thô tục cấp sổ đỏ.

Thế nhưng, thực tế tại các dự án nhà mặt phố lương bổng thấp, mọi việc không đơn giản như vậy. Ví dụ ở CT1 Ngô Thì Nhậm (quận Hà Đông) là dự án bất động sản nhà phố lương bổng thấp thí điểm, bắt đầu trước nhất của thành phố, được bàn giao sớm nhất trên cả nước. Thế nhưng, cho đến nay 328 chung cư được đưa vào thường dùng từ tháng 4/2011, các hộ dân vẫn chưa được cấp sổ đỏ.

Ông Nguyễn Hữu Nghĩa, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội lý giải một trong những nguyên do trọng điểm "góp phần" vào sự chậm trễ này là do nhiều CDT chưa hoàn thiện các thủ thô tục giấy tờ về đất cát đã xây dựng sản phẩm nhà mặt phố ở và giao kèo nhà phố cho người mua.

Thậm chí, theo tiết lậu của ông Nghĩa, nhiều CĐT còn gây gặp khó cho bạn nhà trong việc hoàn thành hồ sơ như không thanh lý hợp đồng, không xuất hóa đơn chiếc giá thành gia tăng, không xác nhận hoàn thành nghĩa vụ số tiền cho khách hàng nhà.

Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư còn không cung ứng hồ sơ pháp lý của đề án và tiến độ thi hành dự án bất động sản còn chậm, tiến độ bàn giao nhà không đúng thời gian dự kiến, ảnh hưởng đến công tác cấp sổ đỏ. Chính điều này đã khiến quyền và ích lợi hợp pháp của người quan tâm nhà phố luôn ở thế chông chênh, thậm chí chẳng thể biết CDT có điều chỉnh dự án hay không; có vi phạm dự định về đất đai, quy hoạch, xây dựng có sai phép?.

Mệt với "ma trận" thủ thô tục hành chính

Để gỡ vướng cho công tác cấp sổ đỏ tại các chung cư, ông Nguyễn Hữu Nghĩa, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho biết, sở sẽ đòi hỏi CĐT cấp bách trương tổng hợp toàn bộ hồ sơ của khách hàng nhà mặt phố đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính và nộp ngay về Văn phòng Đăng ký Đất đai.

Thực tế, đẩy nhanh tiến độ cấp sổ đỏ đang là nhiệm vụ quan trọng trong công tác quản lý đất cát và nhà mặt phố ở của thành thị Hà Nội. Tuy nhiên với cách làm, cách quản như hiện nay, nhiệm vụ này sẽ khó hoàn thành và quan trọng hơn là người dân còn “mệt”’ trước "ma trận" của thủ thô lỗ hành chính để mua được sổ đỏ.

Ở giác độ chuyên gia, cô giáo Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, lí do của chậm cấp sổ đỏ tại các nhà chung cư là do quy trình cấp sổ đỏ mà CDT dự án bất động sản chịu trách nhiệm là một cơ chế không phù hợp.

"Do đó, để đẩy nhanh công đoạn cấp sổ đỏ cho người tham quan nhà, biện pháp bản lề bây giờ là phải biến hóa thủ thô tục hành chính," giảng viên Đặng Hùng Võ chia sẻ.

Cũng theo giáo sư Đặng Hùng Võ, ngày nay khách hàng nhà mặt phố đang phải gánh mọi hậu quả từ sai phạm của các CĐT trong qui trình thực hiện dự án. Bởi vậy, cơ quan Nhà nước cần cấp sổ đỏ túc trực tiếp cho người tham quan nhà mặt phố dự án. Cùng với đó, việc quản lý qui trình thực hiện đề án phải được thực thi hoàn toàn độc lập với việc cấp sổ đỏ cho cư dân nhà.

“Tôi cho rằng, việc quản lý quá trình thực hiện dự án bất động sản phải được thực thi đầy đủ độc lập với việc cấp sổ đỏ cho bạn nhà ban biet thu lang quoc te thang long. Đây là sự đổi thay tư duy quản lý rất quan trọng, sự biến hóa vì ích lợi của người tiêu dùng và mang lại hiệu quả giảm mật độ nhà mặt phố ở phi chính thức”, giáo viên Đặng Hùng Võ khuyến nghị.

Trước đó, nhằm tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn trong làm việc cấp sổ đỏ cho người tham quan nhà, Ủy ban Nhân dân thành thị Hà Nội cùng với Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã họp, hợp nhất thủ pháp bóc tách trách nhiệm của chủ đầu tư với người tham quan nhà trong qui trình xét cấp sổ đỏ.

Theo đó, đại diện Ủy ban Nhân dân đô thị Hà Nội và Bộ Tài nguyên và Môi trường đã yêu sách Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội bóc tách những lí do sai phạm của CDT để tiếp thô tục xử lý.

Cùng với đó, Ủy ban Nhân dân thành thị cũng giục giã Ủy ban Nhân dân các quận, huyện, thị xã-nơi có dự án tiến bộ nhà mặt phố ở, chủ trì kết hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội làm việc với các chủ đầu tư để lập kế hoạch cụ thể về làm việc cấp sổ đỏ, thưa các khó khăn, mắc mứu để kịp thời tháo gỡ nhằm đạt chỉ tiêu kế hoạch được giao.

Để giục giã tiến độ cấp sổ đỏ, Ủy ban Nhân dân đô thị Hà Nội cũng đã yêu sách Sở Tài nguyên và Môi trường lập danh sách các chủ đầu tư không hợp tác, gây phiền nhiễu trong làm việc cấp sổ đỏ cho khách hàng nhà, thưa Đoàn kiểm tra liên ngành Thành phố thanh thẩm tra việc thi hành luật pháp của chủ đầu tư.

Ủy ban Nhân dân đô thị Hà Nội cũng yêu cầu Sở Tài nguyên và Môi trường đề bạt phong tỏa tài khoản tại ngân hàng đối với chủ đầu tư; Thu hồi đất hoặc thu hồi đối với quỹ nhà phố chưa bán; không giao đất để chấp hành dự án bất động sản khác trên địa bàn Thành phố; Thông báo trên ranh giới cả nước về vi phạm của chủ đầu tư..

Hùng Võ

Vietnam+

Thị dài BĐS: Xả hàng… tránh “tháng gác hồn”

Thị trường BĐS: Xả hàng… né “tháng cô hồn”

Đi dọc quốc lộ 6 đoạn Hà Nội- Hà Đông, dễ dàng nhận thấy la liệt thông báo chuyển nhượng các tòa biệt thự, chung cư chung cư bán biệt thự lão thành cách mạng yên hòa. Mật độ thông tin gần đến tháng 7 âm lịch - dân gian vẫn gọi là "tháng cô hồn" càng dày đặc mua bán chung cư hà nội giá rẻ. Thậm chí, thông báo mở giao dịch xuất hiện cả ở… gốc cây, kìm giữ đèn.

Tuần qua, một sàn BĐS ở Hà Nội dự định tổ chức mở giao dịch chung tại trụ sở nhưng sau khi nghe ngóng tình hình, ban giám đốc sàn đồng ý "của ai người nấy bán" nhằm đẩy nhanh “hàng” - trong khi “hàng” là m khu nhà chung cư hãy còn những thanh sắt tua tủa ở hố móng.

Mở chuyển nhượng căn hộ... ở trên cây

Không có gì khó hiểu khi "tháng cô hồn" vẫn là khoảng thời khắc được giới kinh doanh nói chung, BĐS nói riêng… “bất động” đầy đủ để đi chơi hoặc tĩnh tâm để nhìn lại và… đi tới.

Nếu không tính đến tâm lý tránh "tháng cô hồn" như ở trên thì theo Công ty CBRE Việt Nam, nhân tố cải thiện lượng mua bán trên phân khúc vừa qua lên đường từ việc các bank đẩy nhanh việc cho vay mua nhà. Các bank đã tích cực kết liên với chủ đầu tư thực hiện việc hỗ trợ lãi suất. Theo đó, tỷ lệ vay cao hơn, thời điểm vay kéo dài trong khi việc tiếp cận cho vay cũng được xem là dễ dàng hơn.

Nhưng theo nhiều chuyên gia theo gót các phân khúc thị trường bất động sản, sự "ấm lên" của thị trường chỉ là chuyện “bình mới rượu cũ” với việc phần lớn các bán được thi hành từ các dự án còn tồn kho trong khi nguồn cung mới lại tăng mạnh đến 70% trong quý II/2014. Nghĩa là thị trường nhà mặt phố ở còn phải trải qua một giai đoạn rất dài nữa trước khi đủ độ "nóng" làm “tan băng” các phân khúc khác.

Đáng chú ý, theo một mong muốn mới đây, sẽ dừng triển khai đến năm 2015 các dự án bất động sản nhà phố ở thương mại trong khu vực nội đô Hà Nội chưa được chấp nhận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư dự án. Hệ quả, giá các nhà chung cư tại trọng tâm thành phố sẽ tăng do nguồn cung phạm vi tại địa điểm tại này mua bán nhà đất thổ cư hà nội. Thành thử câu chuyện xả hàng né tháng “cô hồn” trên phân khúc bất động sản thêm một lần nữa đề đạt nỗi âu lo của giới đầu tư chứ không hẳn là nhân tố lạc quan.

Quang Lộc

công thương

Savills: Biệt thự đang hoàn trả thiện tăng ví nhẹ

Savills: Biệt thự đang xong tăng giá nhẹ

Trong khi giá chào giao dịch làng nhàng của phân khúc biệt thự, liền kề giảm nhẹ thì đối với các trường hợp đang hoàn thành tăng giá từ 1% đến 6%.

Thông tin về cảnh huống thị trường BDS quý II, Savills cho hay, giá chào chuyển nhượng biệt thự, liền kề nhàng nhàng tiếp theo đạt khoảng 41 triệu đồng mỗi m2 ban biet thu duong ven ho tay bán biệt thự cầu giấy giá rẻ. Trong đó mức chào bán cao nhất thuộc về quận Tây Hồ ở ngưỡng 105 triệu đồng mỗi m2. Giá biệt thự liền kề thấp nhất ở Quốc Oai với 18 triệu đồng mỗi m2.

Theo bà Ngô Hương Giang, quản lý đẳng cấp của Savills, có hơn 4.000 giao dịch thành tựu trong 3 tháng qua. Trong đó, giá chào mua bán thứ cấp nhàng nhàng của villa và liền kề giảm nhẹ, khoảng 0,3-0,4% so với quý trước. Tuy nhiên, tại các dư án đang trong GĐ hoàn thiện ở khu vực Cầu Giấy, Từ Liêm, Hà Đông và Hoài Đức, giá chào mua bán tăng từ 1% đến 6%.

“Phân khúc biệt thự, liền kề chịu sức ép canh tranh từ nhà mặt phố thổ cư và nhà chung cư ngày càng lớn do mức giá hợp lý với túi tiền tài khách hàng hơn”, bà Giang cho hay.

Theo Savills, thông suốt tư liên tịch 01 cho phép thế chấp nhà ở trong tương lai dự định sẽ góp phần cải thiện nhu cầu phân khúc sắp tới.

Trong quý II, có một đề án mới được chào mua bán ở quận Hoàng Mai và một số dự án bất động sản chào bán lại. Tổng nguồn cung trong quý đạt 29.400 căn. Trong quý tới, nguồn cung biệt thự, liền kề đến từ 85 dự án bất động sản tại 16 quận ban chung cu nam trung yen gia re. Tuy nhiên, 66% số đề án vẫn đang trong diện quy hoạch, 27% đang ở GĐ giải phóng mặt bằng.

Hoàng Lan

vnexpress

Địa ốc Sacom bật đầu hàng cà phê bất động sản

Địa tù và Sacom mở quán cà phê BDS

Có một blogger từng nói rằng: “Quán cà phê là một bức tranh từng lớp sinh động, giúp những người thực sự nhu cầu đến dân chúng xem mạch được quan tâm chân chính của một thành phần công chúng”.

CTCP Đầu tư và Phát triển Sacom (HOSE: SAM), một trong những doanh nghiệp trước tiên niêm yết trên sàn chứng khoán, được biết đến bởi ngành nghề mua bán lâu thế hệ là các loại dây cáp ban chung cu nam trung yen gia re ban nha dat mat duong ven ho tay. Sau khi sở hữu một số kết quả tốt và “dư giả” trong chuyên ngành này, SAM đã thành lập công ty con là CTCP Địa ốc Sacom (SamLand) tập trung vào hướng mua bán bất động sản ở phân khúc nhà chung cư cao cấp, văn phòng cho thuê và biệt thự.

Những biến động khôn lường của thị trường nhà đất đã khiến cho không ít công ty sa vào “những vũng lầy” và không thể thoát ra. May mắn thay, gần như hết thảy các dự án bất động sản nhà đất của SamLand hình thành từ vốn tự có thay vì đi vay, cùng với đó là những vị thế đắc địa. Song chừng như tảng băng đảng BĐS khá lớn và lạnh khiến cho cung và cầu vẫn chưa tìm đến được nhau nhiều. Trước những gặp khó trong việc cổ động bán hàng phân khúc bất động sản, tại sàn chuyển nhượng nhà đất số 240 Tạ Quang Bửu, phường 5, quận 8,TP Hồ Chí Minh, SamLand đã khai trương quán cà phê BĐS mang tên SAMLAND COFFEE vào ngày 05/07.

Ông Đỗ Văn Trắc-TGĐ SAM , bà Hồ Thị Thu Hương-Phó TGĐ SAM và ông Lê Như Thạch-TGĐ SamLand cắt băng nhóm khai trương SamLand Coffee

Có thể nói SamLand Coffee là một trong những quán cà phê nhà đất đầu tiên ở TP Hồ Chí Minh nên đây được kỳ vọng sẽ là nơi hội tụ giới BDS tại địa bàn thành phố ban nha dat mat duong ven ho tay. Quán vị trí trong khu phức hợp của căn hộ cao cấp Sacom Giai Việt-Block B1 và sàn nhà đất SamLand.

Bên cạnh đó tại đây cũng trực tiếp giới thiệu các sản phẩm cho vay mua chung cư của bốn bank là Á Châu (HOSE: ACB), Phát triển tp Hồ Chí Minh (HDBank), BIDV (HOSE: BID) và Eximbank (HOSE: EIB).

Một số hình ảnh về SamLand Coffee:

Trần Hạnh

Lợi hại quỹ đất

Lợi hại quỹ đất

Doanh nghiệp nhà đất nắm quỹ đất lớn trong tay chưa hẳn đã là tốt ban chung cu vov me tri. Khoảng 4 năm trước, trong buổi giới thiệu trước khi niêm yết trên sàn chứng khoán, Chủ tịch Nguyễn Văn Đạt của Công ty Bất động sản Phát Đạt (PDR) từng nói rằng khả quan của Công ty là rất sáng sủa vì họ nắm trong tay quỹ đất khá lớn (gần 300 ha tại TP.HCM, Quãng Ngãi và Cam Ranh) ban nha dat mat duong ven ho tay. Đặc biệt, đa số trong số đó nằm tại ở khu vực Quận 7 (TP.HCM) và hầu hết đều được phê duyệt làm dự án bất động sản nhà ở cao tầng, vốn đem lại lợi nhuận cao hơn so với các đề án nhà phố ở thấp tầng.

Ai quan tâm đến chuyên ngành BĐS đều biết rằng đặc trưng của doanh nghiệp trong ngành này là có quỹ đất lớn sẽ đồng nghĩa với lợi thế phát triển. Vì vậy, đợt chào mua bán lần đó của Phát Đạt đã diễn ra khá thành tựu và được các nhà phố đầu tư đón nhận nhiệt tình. Tuy nhiên, nếu so về thế mạnh quỹ đất thì Phát Đạt vẫn còn phải đứng sau nhiều tên tuổi khác trong làng BĐS Việt Nam.

Cái tên đầu tiên phải nhắc đến là VinGroup (VIC). Theo thưa xem xét mới đây của Công ty Cổ phần Chứng khoán Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), tính đến cuối 2013, qua thương hiệu Vincom, VinGroup mua được 23 dự án nhà đất với tổng quỹ đất lên đến 10,03 triệu m2. Còn với uy tín Vinpearl, VinGroup đang sắm được 15 dự án bất động sản với quỹ đất 60,71 triệu m2. Cộng lại, tổng quỹ đất của VinGroup là gần 70 triệu m2.

Kế đến là Hoàng Anh Gia Lai (HAG). Dù không còn xem BĐS là mảng mua bán chủ lực và đang dần thoái vốn khỏi nhiều dự án, nhưng quỹ đất của Công ty này vẫn gần 1 triệu m2. Còn theo bản cáo bạch mà Hoàng Anh Gia Lai đã công bố, gia tộc từng sở hữu tới 2,5 triệu m2 đất sạch để xây căn hộ và văn phòng. Gần đây nhất, Hoàng Anh Gia Lai vừa mua bán đề án Đông Nam (Thủ Đức, TP.HCM) có quy mô 35,5 ha cho Tập đoàn Him Lam với tài chính lên đến 1.050 tỉ đồng.

Một doanh nghiệp khác có quỹ đất được tính bằng triệu m2 là Tập đoàn Hà Đô (HDG). Đơn vị này có quỹ đất rất lớn, khoảng 2 triệu m2 đất sạch và mới chỉ thường dùng một nửa. Nhưng cần nhớ rằng Hà Đô cũng có một lợi thế rất lớn để tiến bộ quỹ đất nhờ vào gốc là công ty trực thuộc Bộ Quốc phòng (thành lập vào năm 1990 và cổ phần hóa năm 2004).

Bên cạnh những ông lớn kể trên, vẫn còn những lẻ loi vị khác có xác xuất đang nắm trong tay hàng triệu m2 đất nhưng chưa được công cha mênh mông do gia tộc vẫn chưa niêm yết. Một số cái tên có khả năng nêu ra ở đây là Him Lam, Bitexco, Nam Cường hay SunGroup.

Ngoài ra, những doanh nghiệp có quỹ đất vài trăm nghìn m2 cũng có thể được xem là những ông lớn trong ngành bất động sản. Ví dụ như Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG) với quỹ đất 657 ha, Công ty Bất động sản Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal - SCR) với quỹ đất gần 600 ha, BCCI với gần 500 ha, Công ty Cổ phần Đầu tư Khang Điền khoảng 100 ha. Gần đây, FLC Group cũng cho thấy tham vọng trở nên nhà mặt phố tiến bộ BDS lớn phê duyệt hình thức hợp tác, bán dự án. Hiện FLC đã nắm giữ quỹ đất gần 1.000 ha ở Hà Nội và các địa điểm tại lân cận.

Xét đến yếu tố nước ngoài, VinaCapital là cái tên đang nắm trong tay một quỹ đất khá lớn tại Việt Nam. Tính đến ngày 31.6.2013, phê chuẩn 2 quỹ Vinaland (VNL, chuyên đầu tư vào bất động sản) và VOF (đầu tư cổ phần tư nhân, bất động sản), VinaCapital đã có hơn 800 ha đất sắm được tất cả hoặc nắm cổ phần chi phối. Trong đó, có 2 dự án bất động sản lớn đang triển khai là Danang Beach Resort (VNL và VOF nắm 100%) và Đại Phước Lotus (VNL và VOF nắm 72%).

Còn Keppel Land, tuy không có con số cụ thể về quỹ đất dự trữ của cô đơn vị này nhưng với thâm niên 20 năm đầu tư BĐS tại phân khúc Việt Nam, đây là một cái tên chẳng thể không nhắc tới. Nhà đầu tư đến từ Singapore này đang nắm trong tay hơn 20 đề án về nhà mặt phố ở, thương mại, văn phòng và đặt ra mục tiêu phát triển quỹ nhà ở 22.000 căn tại Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Tuy nhiên, quỹ đất lớn mới chỉ là một nửa câu chuyện. Theo các chuyên viên về bất động sản, doanh nghiệp nào trong ngành có nhiều quỹ đất với giá vốn trên sổ sách thấp hơn so với giá thực tế thì tất yếu sẽ có hiệu quả kinh doanh cao trong tương lai. Điều này không cần bàn cãi. Nhưng trong phông nền phân khúc thiếu thốn như hiện nay, nếu thị trường BDS không ấm lên và hàng tồn kho của các doanh nghiệp tiếp tục tăng thì những cô đơn vị dùng vốn vay để tiến bộ quỹ đất sẽ trụ được bao lâu với gánh nặng nợ nần?

“Nếu nhìn theo hướng tích cực thì chuyện Nam Long có được 567 ha đất, với hơn 90% trong đó là đất sạch, chính là lợi thế vì mỗi công ty đều có chiến lược ngắn và dài hạn. Đương nhiên, những dự án mang tính thời gian dài thì khó có khả năng thấy được lợi nhuận trước mắt”, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Nam Long, nhận xét.

Ông Quang đầy đủ có khả năng tự tín khi cho rằng quỹ đất lớn chính là lợi thế của Nam Long. Hầu hết các đề án của Nam Long đều được đầu tư bằng vốn chủ sở hữu, thế nên tỉ lệ nợ vay để tiến bộ quỹ đất là khá thấp. Tính đến hết năm 2013, tổng số nợ của Nam Long là 1.741 tỉ đồng (phần lớn là nợ khách hàng) trong khi tổng của cải là 3.323 tỉ đồng. Tuy nhiên, không có nhiều doanh nghiệp BDS có xác xuất tiếp kiến được các quỹ đầu tư ngoại quốc sớm như Nam Long để có thể có tiền mua quỹ đất.

Với đặc trưng là sử dụng nợ để thi hành đầu tư dự án, tỉ lệ nợ ở các công ty nhà đất có khả năng đạt đến mức cao nhất 80% theo hình thức vay cao nhất mà Ngân hàng Nhà nước cho phép (cho vay dự án 80-20). Điều này cũng có tức là rất nhiều công ty bất động sản có quỹ đất lớn thường phải đối diện với khoản nợ lớn.

Phát Đạt là một trường hợp như vậy. Theo báo cáo số tiền đến hết năm 2013, tổng nợ của Phát Đạt đã lên đến 4.230 tỉ đồng, trong khi tổng của cải là 5771 tỉ đồng. Tương tự, Công ty Bất động sản Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) cũng phải ôm một khoản nợ lên đến 3.075 tỉ đồng so với tổng tài sản là 5.359 tỉ đồng bán nhà mặt phố vũ ngọc phan.

Lưu Đức

Nhịp cầu đầu tư

Thị trường BĐS: Sôi động mà chưa thể lạc quan

Dạo gần đây, thị trường bất động sản đã sôi động lên với vô số các đợt mở mua bán căn hộ của nhiều chủ đầu tư, sàn bán với nhiều chiêu quảng bá, khuyến mãi hấp dẫn bán biệt thự lão thành cách mạng yên hòa. Nhưng chưa đủ để lạc quan nói rằng, thị trường bất động sản đã ấm lên.

Một đề án căn hộ cao cấp tại thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương bán nhà đất biệt thự cầu giấy. Ảnh: Mạnh Tùng

Ồ ạt mở bán, đủ chiêu quảng cáo

Trung tuần tháng 5, doanh nghiệp Cổ phần Đầu tư Nhà Khang Điền mở bán giai đoạn 2 dự án Mega Residence (phường Phú Hữu, quận 9). Đây là dự án bất động sản khu đô thị bao gồm 160 căn nhà phố liên kế, giá mỗi căn nhà diện tích 150m² là 1,9 tỉ đồng. Thông tin từ doanh nghiệp này cho thấy, GĐ 1 đã giao dịch được hơn 70 căn nhà mặt phố chỉ sau hơn một tháng mở bán.

Trên phân khúc TPHCM còn có nhiều đề án căn hộ cao cấp với giá trên 1 tỷ đồng đang được mở giao dịch như như Parc Sring (quận 2), Ngọc Khánh Tower (quận 5), Icon 56 (quận 4)…

Một số đề án chung cư diện tích nhỏ (dưới 70m² mỗi căn) mở giao dịch lại có xu hướng kết hợp đưa gói 30.000 tỉ đồng vào các chương trình PR để kích thích bạn như dòng nhà mặt phố ở EHome của Công ty Đầu tư Nam Long với các dự án EHome 3 (quận Bình Tân, TPHCM), EHome 4 (thị xã Thuận An, Bình Dương).

Trao đổi với TBKTSG Online, ông Nguyễn Vĩnh Trân, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long cho rằng, các công ty BDS đang gắng sức cho người dân thấy sống trong căn hộ nhà chung cư cũng thoải mái và tiện nghi như ở một căn nhà mặt phố bình thường.

Không chịu thua kém phân khúc TPHCM, một số dự án bất động sản tại tỉnh Bình Dương, dù không nhiều, nhưng cũng ra hàng các đợt bán mới với nhiều hình thức truyền bá sản phầm. Nhiều đề án chung cư cấp cao tại Bình Dương có giá không thua kém các dự án cùng loại tại TPHCM. Chẳng hạn, tại thị xã Thuận An, dự án nhà chung cư The Canary Heights do Công ty TNHH Bất động sản Guoco Land Bình Dương làm chủ đầu tư được chào giao dịch với giá từ 1,7 tỉ đồng/căn.

Thị trường nhà đất như tảng băng chìm

Trong khi tại một số sàn mua bán nhà đất không khí lại khá ảm đảm.

Anh Nguyên, tại một sàn chuyển nhượng của Hưng Thịnh cho biết, chỉ có những công trình khoảng 1 tỉ đồng thì dễ bán, mỗi tháng có khả năng mua bán được một vài căn, còn tác phẩm trên 1,5 tỉ thì gần như chơi có người mua. Chị Lan Anh, một người làm nghề môi giới ở quận Thủ Đức, cho hay hơn 1 tháng nay chị chưa chuyển nhượng được một căn hộ nào từ đề án căn hộ ở Đầm Sen, quận Tân Phú. Còn chị Q., nhân viên mua bán tại Guoco Land (Bình Dương) cho biết, với dự án bất động sản The Canary Heights,190 nhà chung cư cấp cao được chào giao dịch từ năm 2010 đến nay mới mua bán được 35%.

Trao đổi với TBKTSG Online, một chuyên viên nhà đất tại TPHCM cho rằng, trái với sự sôi động vẻ ngoài, phân khúc nhà đất vẫn còn nhiều khó khăn. “Đừng vội nói thị trường nhà đất đã ấm lên vì bản chất phân khúc đang trong giai đoạn vượt qua cánh cửa khó khăn,” vị chuyên gia này nhận định. Tuy nhiên, ông cho rằng nên ghi nhận những ráng của các công ty trong việc ráng quảng bá sản phẩm, tung ra các đợt bán mới kèm cặp theo khuyến mãi.

Còn ông Nguyễn Thanh Tân, Giám đốc Tư vấn Công ty tham vấn BĐS InnoLand, cho rằng thị trường nhà đất tuy có những tín hiệu tích cực nhưng đó mới chỉ như cơn gió thoảng qua. “Chỉ những công ty có tiềm lực mạnh, sản phẩm tốt mới tìm cách xoay xoả để “đẩy hàng” chứ đa số vẫn đang thấm mệt và ngồi im chờ đợi”, ông Tân cho biết.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM nhận định phân khúc BĐS gần đây đang sôi động chỉ ở bề nổi.

Ông Đực ví von, BĐS na ná một tảng băng đảng chìm mà người ta chỉ mới nhìn thấy bề mặt tảng băng nhóm đó, một số người đang đốt lửa, còn phần chìm thì lượng băng càng lúc càng tăng.

Theo ông Đực, tại TPHCM hiện có khoảng 20-30 dự án đang sôi động trở lại, nhưng lại có đến hàng trăm đề án đang "bất động" ban nha dat mat duong ven ho tay. Điều đáng nói là mỗi đề án sôi động chỉ có tổng diện tích vừa và nhỏ, ở mức 200-300 tỉ đồng, trong khi mỗi dự án bất động sản "bất động" lại trị giá hàng ngàn tỉ đồng.

Mạnh Tùng

thời báo kinh tế sài gòn